Студенческая недвижимость в Германии. - Пальмира. Управление и эксплуатация недвижимости - Красноярск
РУС   ENG   DE
ВХОД ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
телефон
+7(391) 2008-170

Сначала авторизуйтесь


Или зарегистрируйтесь





Заявка о проблеме








обслуживание коммерческой недвижимости / строительство / управление арендой / охрана / аутстаффинг / консалтинг

Блог



Студенческая недвижимость в Германии.

Студенческая недвижимость в Германии.
13 августа 2013 г.   Количество просмотров: 849
 

Но есть страна, где в течение 10 лет существенный рост спроса на студенческое жилье не вызывал отклика со стороны застройщиков и не вызывал роста предложения. Что в свою очередь создало предпосылки для формирования отложенного спроса в сегменте студенческой недвижимости, а также создало потенциал для извлечения солидной прибыли, что привело к резкой активизации инвестиционной активности в данном сегменте рынка недвижимости. А международный экономический кризис лишь усилил перспективность сегмента студенческой недвижимости Германии. Стоит отметить, что многие молодые специалисты, столкнувшиеся в период кризиса в США и Европе с нехваткой рабочих мест, решили «пересидеть» трудные времена, продолжив образование, для того чтобы впоследствии претендовать на более высокие должности.

Возможности

Российские инвесторы наряду с другими иностранными и внутренними инвесторами также могут инвестировать в студенческую недвижимость в Германии одним из следующих способов:

· инвестиции в девелоперский проект строительства студенческого коммерческого общежития (инвестиции от 2 млн евро)

· покупка функционирующего коммерческого студенческого общежития целиком (инвестиции от 1 млн евро)

· покупка комнаты или блока комнат в новом коммерческом общежитии (инвестиции от 60 тыс. евро)

· покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, расположенной неподалеку от университета (инвестиции от 30 тыс. евро)

· покупка пая инвестиционного фонда, специализирующегося на вложениях в студенческую недвижимость (инвестиции от 3 тыс. евро)

Важный момент состоит в том, что ограничений для иностранных инвесторов в Германии не существует. Поэтому, для иностранных инвесторов не требуется прохождение каких-либо дополнительных процедур в сравнении с внутренними инвесторами.

Состояние рынка

С 2002 по 2012 год в Германии численность местных студентов увеличилась на 18%, до 2,1 млн человек. Количество иностранных студентов (за тот же период), обучающихся в университетах Германии, выросло более чем в три раза – с 128 000 до 383 000 студентов. Вместе с тем количество койко-мест в университетских кампусах с 2002 г. практически не изменилось и сейчас составляет 225 000 единиц на 2,4 млн студентов, обучающихся в Германии.

Если учесть, что 81% первокурсников желали бы жить в арендованных квартирах по сравнению с 10% первокурсников, которые отдают предпочтение университетским общежитиям, нагрузка на рынокаренды жилья со стороны студентов огромная. Также отметим, что не все арендуемое студентами жилье соответствует их предпочтениям и ожиданиям.

Эксперты говорят, что нынешний дефицит предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии составляет как минимум 70 000 единиц жилья.

В связи с этим, такая ситуация не могла оставаться незамеченной немецкими и международными инвесторами. И благодаря активизации инвесторов, а также застройщиков с 2010 г. немецкий рынок студенческого жилья стал входить в тройку лидеров в мире по объему заключаемых транзакций.

Однако сам рынок студенческого жилья Германии неоднороден.

В стране насчитывается 180 университетов и 51 город с численностью студентов более 10 000 человек.

На сегодняшний день, основными рынками студенческой недвижимости являются такие города как: Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Бремен, Кельн, Бонн, Ганновер, Дармштадт, Карлсруэ, Фрейбург, Триер, Гиебен, Ахен, Эрланген, Тюбинген, Хайдельберг, Марбург. Очень важно, что эти города характеризуются наименьшими рисками инвестирования в данный сегмент недвижимости, им присуща стабильность всех ключевых показателей рынка и высокая отдача на инвестиции.

Ко второму эшелону относятся города, чьи рынки студенческой недвижимости демонстрируют стремительный прирост основных показателей. Тут речь идет о Берлине, Дрездене, Киле, Потсдаме, Майнце, Грайфсвальде, Вюрцбурге, Йене, Мюнстере.

Городами, на территории которых в ближайшие несколько лет ожидается резкий рост рынков студенческой недвижимости, являются Дюссельдорф, Регенсбург, Аугсбург, Констанц, Падерборн, Мангейм, Саарбрюккен, Эссен, Оснабрюк, Кайзерслаутерн.

Остальные же «студенческие города» эксперты относят к категории «темных лошадок», связано это с тем, что поведение их рынков студенческой недвижимости не представляется возможным предсказать, и вложения в которые относятся к более рискованным. Речь идет о Дортмунде, Ростоке, Лейпциге, Касселе, Билефельде, Бохуме, Вуппертале, Геттингене, Магдебурге, Зигене, Дуйсбурге, Брауншвейге, Галле.

Средний срок эксплуатации студенческого жилья во всех перечисленных городах составляет примерно 25 лет, что в среднесрочной перспективе существенно снижает привлекательность инвестиций. Это обуславливается как увеличением эксплуатационных расходов, так и неминуемым сокращением спроса вследствие ухудшения технического состояния объектов.

Исходя из долгосрочного характера инвестиций в недвижимость, вложения целесообразно осуществлять либо в строящиеся объекты, либо в объекты, возведенные несколько лет назад специально для сдачи в аренду студентам. Тут в первую очередь речь идет о коммерческих студенческих общежитиях и об однокомнатных квартирах-студиях в новых жилых комплексах рядом с крупными учебными заведениями. А в общей площади жилого фонда Германии на таковые приходится менее 1%. При стоимости от 2000 евро за 1 кв. м рентная доходность данной недвижимости может достигать 8-10% в год, что в 1,5 - 2 раза выше обыкновенного арендного жилья в этих же городах.

Отметим, что сейчас инвестиционная активность внутренних и международных инвесторов существенно ограничена нехваткой качественного предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии.

Риски

В силу высокой прозрачности немецкого рынка недвижимости и высокой юридической защищенности всех участников рынка (в том числе и инвесторов) можно сказать, что вложения в немецкий рынок недвижимости вообще и в студенческую недвижимость в частности являются низкорискованными.

Прежде всего, это утверждение справедливо в случае покупки уже готовых объектов недвижимости. Но в случае инвестирования в девелоперский проект риски будут объективно выше. А прибыль инвестора в этом случае выше и составляет не менее 20-25% годовых.

Подробности входа на рынок

При покупке объекта недвижимости в Германии необходимо оплатить разовый налог на покупку, который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5% до 5% от стоимости объекта недвижимости.

В процессе сдачи объекта недвижимости в аренду инвестор уплачивает:

· налог на землю (в среднем составляет около 1,5% от суммы годового рентного дохода);

· в случае приобретения объекта на юридические лицо: корпоративный налог с учетом т.н. «надбавки за солидарность» (15,85% от чистой прибыли, уменьшенной на сумму амортизационных отчислений) + налог на дивиденды (13%);

· в случае приобретения объекта на физическое лицо: подоходный налог, ставка которого зависит от суммы дохода и варьируется от 14% до 45%).



Тэги: недвижимость, жилье, рынок жилья,


0